牛奶西鲜，望京欢呼。毕竟奶西板块指导价8万+，望京未来房价的天花板似乎更有想象空间。的确，来广营北路，站在东洲家园西侧，向南望去，远处清晰可见的高楼是望京商圈。...
牛奶西鲜，望京欢呼。毕竟奶西板块指导价8万+，望京未来房价的天花板似乎更有想象空间。
的确，来广营北路，站在东洲家园西侧，向南望去，远处清晰可见的高楼是望京商圈。西奶盘离望京一步之遥。
即便如此，望京就是望京，奶西就是奶西，奶西只接受望京的溢出人群。既然奶西不能等同于望京，那么望京的价格倒挂是错觉吗？
发展方案正在规划中。
尚超:基本上没有大型超市。附近的东洲家园有一家便民超市，据说2022年3月刚开业；
交通:距离地铁14号线善各庄站3.9公里，车程约8分钟，乘坐939、869路公交车15分钟即可到达善各庄站。
医院:附近没有医疗资源。开车16分钟到最近的北京安世杰中医诊所，30分钟到中国中医科学院望京医院。
教育:附近有芳草地国际学校、陈经纶中学奶子坊校区；
公园:距乃东公园约2公里，步行约30分钟；距朝来公园约3.9公里，骑行30分钟。
望京岳的地理位置
沿着芳草地国际学校往东走，可以看到望京悦地块的围墙。
从地图上看，望京悦320地块整体呈方形，与钟健陈语安318地块仅一路之隔。目前该小区已经被围起，门口有保安。你说得对。你不能进去。从远处看，你可以看到建筑工地上的机器在工作。
望京悦西侧芳草地国际学校
望京月地块已经被围栏围了起来。
奶西板块一直很火，也是朝阳区土地供应的重点区域。一方面可以承接望京的溢出人群，名正言顺的抱住望京的大腿；另一方面，整个区域的规划已经出炉，属于“先规划后开发”。
蔡晓想说，先规划的好处是你知道未来周围会有什么配套设施。不过具体落地时间其实还要看等待。
葛庄崔乃西村地块总体规划
根据北京市规划委员会的文件，奈西板块同期建设的道路有两条，一条是317号地块的水平街坊道路，另一条是钟健陈语安318号地块的垂直街坊道路。
同时，319号地块幼儿园用地规划为9类幼儿园。据蔡晓介绍，它可以容纳约250人，是一所中等规模的幼儿园。
其他方面，望京320号地块东南角有公交站；来广营北路东侧附近有1.39公顷的生态景观绿地；29-315-2地块为中小学用地，29-317-3地块为机构养老设施用地，29-317-4地块为商业金融综合服务用地，总面积3.05公顷。
东洲家园马路对面的未竟事业
说实话，除了这些即将落地的新配套，望京酒店周边的配套目前大概是一无所有，是那种肉眼可见的“荒凉”，需要依靠望京商圈和新北苑商圈的辐射。
蔡晓知道很多买家想知道奶西商圈什么时候能形成，但是很难说。因为提前规划只是第一步，落地才是关键。
改良项目激烈争夺。
根据地块规划要求，望京悦容积率2.22，限高60米，总户数762户。建筑规划为5-18层平房，小高层。
主力户型为102平三房、120平、155平四房，均为南向9.6m、10m、11.5m。
望京悦320地块规划要求
明眼人一看户型就知道，望京悦与刚需客户群无关，是个合适的改善盘。按照8.5万的政府指导价，最小户型总价应该是800万+。
自从主推改善后，望京悦也盯上了阿里巴巴北京总部新园区这块肥肉。公园位于朝阳区来广营东路北侧，山各庄地铁站西南出口附近。预计2023年12月建成投入使用。据说北京有1.9万员工要搬进去。
虽然大的互联网公司已经开始洗牌，但是他们的购买力仍然是改良项目争夺的对象。这群人虽然还没入园，但已经被周围很多新项目视为潜在买家。
如被誉为“崔各庄四兄弟”的和光悦府、龙雀何仪、晓风银月、望京杨云，前三个项目的指导价为8.8万/平，望京杨云为7.04万/平。四个项目都是以改善为主，以三居室和四居室为主。
《崔各庄四兄弟》指导价格及区域细分
此外，望京杨云和晓峰银月分别于2021年11月和今年6月开业。截至9月22日，两个项目的网签率分别为58.60%和18.97%。
不得不说，虽然互联网大公司的购买力还在，但是区域内的改善型地产项目正在互相厮杀。
蔡晓观察到，不像刚需客户，不急着上车完善客户群，对产品力的要求自然高，属于那种拿钱随便挑的人。所以，他们的选择真的不仅仅是望京岳。
从产品来看，望京悦的胜算也不大。
以102平的三居室为例。晓峰银月的三居室宽度分别为3.2m、3m、3.2m，望京悦的三居室宽度分别为3.2m、2.8m、3.2m。客厅宽度小峰3.5米，望京3.6米。在客厅宽度比较接近的情况下，晓峰银月给出了足够的三居室宽度，基本都在3米以上(含3米)。
102平三居室公寓
还注意到望京是岳的主要技术居所。没错，是一家拥有某知名政府部门技术体系的公司，只是不知道技术宅的噱头能否让望京悦在竞争中跑得更快。
按照销售说辞，望京悦有价格倒挂的优势，其实不然。最近二手房是东洲家园，大型回迁房小区。二手房均价5.7万每平米，和望京明显没有可比性。
东洲家园
如果沿着14号线北段把望京一分为二，会发现望京西二手房均价8.6万，望京东8.9万。所以望京悦的指导价不会和以上区域倒挂，更何况望京西、望京东都在五环内，望京悦已经在五环外了。
向西看，北苑整体二手房均价8.3万，但项目水平参差不齐。所以，望京月不属于价格倒挂。
围观价格倒挂，都散了。
蔡晓还发现了北京朝阳区第三批集中土地拍卖没有供应土地的信号，这也透露出朝阳目前的重点是消化库存。奈西虽然在望京附近，但很难成为升级版望京。毕竟望京的崛起有其偶然性，大量产业的入驻作为人口集聚的先导，进而带动整个区域的升级。
西部乳业板块的崛起需要产业北上，产业落地生根需要更长的时间。嗯，奈西或望京是溢出人群的最佳睡眠城市。